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La compraventa y arrendamiento de tierras agrícolas en la Unión Europea

Ricardo Migueláñez. @Rmiguelanez

Como es conocido, el factor suelo es, como lo son el agua y al aire, uno de los factores claves en el desarrollo de la actividad agraria en la Unión Europea, debido a la escasez o a las limitaciones de las tierras cultivables que sean fértiles y, a la vez, rentables. No hay duda sobre el valor creciente de este insumo clave está y, de ahí, la importancia que tiene este bien inmueble rústico para fondos de inversión y de capital riesgo, dependiendo de sus condiciones. La gran diversidad productiva y de rendimientos en la Unión Europea hace que su valor según países sea también muy diverso y multifactorial.

Los últimos datos dados a conocer por la Oficina Estadística de la Unión Europea (Eurostat), que analiza la evolución en 21 de los 27 Estados miembros (todos menos Bélgica, Chipre, Alemania, Austria, Italia y Portugal), con factores que determinan variaciones de precios de hasta veinte veces entre unos y otros países.

En 2022, el precio medio de una hectárea de tierra cultivable (dato macroeconómico) se situó en la UE en 10.578 euros, un importe algo menos del 3% y 297 €/ha superior al del año anterior y 45 veces mayor que el precio medio de alquiler anual de 233 €/ha de esas tierras en la UE. Se mantuvo la gran disparidad tanto entre los diferentes cultivos, como entre países, por lo que estos datos solo son válidos a efectos meramente estadísticos.

Las diferencias son debidas, según Eurostat, a un amplio abanico de motivos que incluyen, entre otros, factores estatales, como la legislación nacional sobre las tierras), factores regionales (clima y proximidad a infraestructuras), así como factores de productividad específicos, como la calidad de los suelos, el nivel de pendiente y el drenaje de los mismos.

En términos de mercado puede influir también sobre el precio de las compraventas o arrendamientos de las tierras la situación de la oferta y demanda de suelo en cada país o región, así como las normas sobre el acceso a la propiedad de las mismas por parte de inversores extranjeros.

Teniendo en cuenta todos estos condicionantes, el precio de una hectárea de tierra de cultivo varió desde un mínimo de 3.700 euros en Croacia, hasta un máximo de 233.230 euros en la isla de Malta, debido a la escasez o la limitada disponibilidad de tierras, al minifundismo, a la insularidad y a la presión sobre la oferta para usos alternativos, algo que sucede también en Canarias en el caso de nuestro país, y que da lugar a precios medios mucho más altos que en otros países miembros de la UE.

Si se toman los datos por regiones, hubo tres países de la UE en los que se produjeron variaciones especialmente fuertes, como Países Bajos (donde los precios oscilaron entre los 66.051 euros/ha en Frisia y los 150.644 euros por ha en Frevolanda, siendo la media nacional de 83.840 €/ha); en Grecia donde se movieron en una horquilla muy amplia de entre los 6.290 €/ha en Dytiki Ellada y los 84.820 euros/ha en Attiki, con una media nacional de 13.571 €/ha, y en España, donde la diferencia entre la media de Extremadura (4.906 €/ha) y de Canarias (83.299 €/ha) fue bastante considerable, con una media nacional de 10.263 €/hectárea.

Las regiones europeas más baratas para comprar una hectárea de tierra cultivable en 2022 fueron Övre Norrland (2.041 €/ha de media) y Mellersta Norrland (2.437 €/ha), en Suecia.

El informe de Eurostat deja constancia también de que el precio medio de una hectárea de tierra cultivable en la UE era de unos 2.200 euros superior al de una hectárea de pastos permanentes (8.393 €/ha) y que esta importante brecha se producía prácticamente en todos los países y regiones, con la excepción de Luxemburgo y de la Comunidad de Madrid.

Los pastos permanentes más baratos estaban en Bugaría (1.887 €/ha en 2022 de media), casi cuatro veces menos que el coste equivalente de una hectárea cultivable en ese país (7.303 €). La diferencia entre el precio de los pastos permanentes y las tierras cultivables fue mayor en términos de relación en la región de Voreio Aigaio, en Grecia (una diferencia de alrededor de 20 veces entre 1.757 €/ha de pastos permanentes y 36.435 €/ha de tierras cultivables).

En términos absolutos, fue más amplia la brecha en la región griega de Attiki (84.820 €/ha de parcelas de cultivo frente los 25.000 €/ha de pastos cultivables, con una diferencia de 59.820 euros por hectárea.

Arrendamientos

De forma similar que en los precios de compraventa de tierras de cultivo agrícola, se dieron también en 2022 variaciones considerables en los precios de los arrendamientos entre países y regiones comunitarias.

El precio medio de alquiler de tierras cultivables y/o pastos permanentes (dato válido solo a efectos estadísticos macroeconómicos) dentro de la Unión Europea fue de 199 euros/ha, variando desde un mínimo de solo 57 €/ha de media en Eslovaquia (con un precio mínimo regional de apenas 39 €/ha), hasta los 843 €/ha en los Países Bajos, donde el precio máximo regional alcanzó una media de 1.746 €/ha, superando incluso los 1.136 €/ha del mismo precio máximo en España (mínimo regional de 100 €/ha).

Entre las regiones de la UE, el alquiler o arriendo de una hectárea de tierra agrícola cultivable fue más caro en 2022 en la región neerlandesa de Flevolanda (1.764 €/ha), seguida de Canarias, en España (1.136 €/ha) y Attiki, en Grecia (1.048 €/ha).

Por el contrario, los precios de arrendamiento fueron más bajos en las regiones suecas de Mellersta Norrland y Övre Norrland (ambos solo 24€/ha), seguidos de Stredné Slovensko y Východné (ambos 39 €/ha) en Eslovaquia, donde los pastizales permanentes son el principal uso de la tierra agrícola en esas regiones.

Entre los países de la UE que informaron de precios de arrendamiento específico para las tierras cultivables y pastos permanentes, alquilar estos últimos fue casi siempre más barato que arrendar las primeras. El alquiler de una hectárea de pasto permanente en 2022 osciló entre un mínimo de 32 €/ha de media en Eslovaquia y 354 €/ha en Irlanda, siendo los respectivos precios de arrendamiento de tierras cultivables de77 €/ha y de 510 €/hectárea.

Canon de arrendamiento en España en 2022

En términos corrientes, el canon o precio de arrendamiento medio en España en 2022 se cifró en 163,3 €/ha, superando en 4,2 euros/ha el valor del año anterior (159,1 €/ha), lo que supone un incremento del 2,6%, manteniéndose de este modo la tendencia creciente de todos los años de la serie desde 2016, según el Ministerio de Agricultura. La variación interanual en términos constantes, por la aplicación del deflactor del PIB sectorial (+4,1%) se cifró en el -1,5%, hasta una media de 145 €/ha, dos euros menos/ha que en 2021. Los cultivos registraron un incremento del canon del 3% (203,9 €/ha de media), gracias a las mejoras de los cultivos herbáceos de regadío (+4,5%, hasta 564,8 €/ha de media), seguidos de los de secano (+2,6%, hasta 127,4 €/ha), mientras que los aprovechamientos para alimentación del ganado retrocedieron, por el contrario, un 0,3% (66,7 €/ha y 0,2 €/ha menos), debido al descenso en prados y praderas permanentes en secano (-1,8%, hasta 128 €/ha). El canon aumentó en todas las clases de tierras, salvo en prados y praderas permanentes de secano y aceituna de almazara en secano (-1,7%, hasta 267,4 €/ha). En uva de vinificación de secano subieron un 0,8%, hasta 341,1 €/hectárea. El canon medio por alquiler aumentó en 11 de las 17 CC.AA., con mención especial a Madrid (+13,1%, hasta 195,5 €/ha) y la Región de Murcia (+11,1%, hasta 622,2 €/ha), mientras que los descensos más acentuados se produjeron en Cantabria (-17,4%, hasta 148,5 €/ha).

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